فرمت فایل: word
تعداد صفحه:66
فهرست مطالب
مقدمه ۲
فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره ۳
گفتار اول: در باب اجاره ۴
الف: خصوصیات قرارداد اجاره ۴
ب: حقوق و تکالیف موجر ۹
ج: حقوق و تکالیف مستأجر ۱۲
د: در مانعیت و عدم مانعیت عقد اجاره از انتقال ۱۷
ه: انحلال قرارداد اجاره ۱۹
گفتار دوم: در باب انتقال ۲۷
الف: انتقال ارادی (قراردادی) عین مستأجره ۲۸
ب: انتقال قهری عین مستأجره ۲۸
ج: وضعیت اجاره بها ۳۰
د: پیش‌بینی حق فسخ در صورت انتقال ۳۶
ه: در حقوق منتقل الیه ۳۷
فصل دوم: انتقال ملک تجاری مستأجره ۳۹
گفتار اول: معنای لغوی و اصطلاحی حق سرقفلی و کسب و پیشه ۴۱
الف: وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از نظر فقهی ۴۶
ب: در حقوق منتقل الیه ۵۲
ج: انتقال منافع یا انتقال عین از یک مستأجره به یک مستأجر دیگر ۵۳
ذ: انتقال عین مستأجره به خود مستأجر ۵۵
گفتار دوم: فسخ در سرقفلی ۵۶
الف: پیش‌بینی حق فسخ در صورت انتقال ۵۶
ب: در امکان اسقاط حق سرقفلی ۵۷
ج: فسخ قرارداد اجارة محل کسب و پیشه ۵۹
منابع و مآخذ ۶۲
منابع و مآخذ:
۱- آقاپور اناری، اکبر، عقد اجاره (قوانین و مقررات مربوط به آن)، چاپ اول، انتشارات طلائیه، ۱۳۷۶٫
۲- امامی، اسداله، حقوق مالک و مستأجر، چاپ اول، انتشارات راهنما، ۱۳۶۴٫
۳- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دانشنامة حقوقی، چاپ دوم، انتشارات امیرکبیر، سال ۱۳۶۰٫
۴- خویی، آیت الله ، مستحدثات المسائل، چاپ دوم، انتشارات نورالزهرا، ۱۳۶۰٫
۵- شهید ثانی، لمعة الدمشقیه، چاپ ششم، انتشارات طاها، ۱۳۸۳٫
۶- کاتوزیان ناصر، حقوق مدنی (عقود معین)، انتشارات دانشگاه تهران، سال ۱۳۷۰٫
۷- کاتوزیان ناصر، ضمیمة حقوق مدنی (عقود معین)، انتشارات دانشگاه تهران، سال ۱۳۷۳٫
۸- کاتوزیان ناصر، قانون مدنی در نظم کنونی، چاپ هشتم، نشر میزان، ۱۳۸۲٫
۹- کشاورز، بهمن، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، چاپ اول، انتشارات جهاد دانشگاهی، ۱۳۷۴٫
۱۰- متین، احمد، مجموعه نظرات قضات حقوقی ۲ تهران، جلد اول، چاپ دوم، ۱۳۳۰٫
۱۱- معین، محمد، فرهنگ لغت فارسی، جلد دوم، چاپ دهم، انتشارات صبا، سال ۱۳۷۲٫
۱۲- موسوی خمینی، روح اله، تحریرالوسیله، جلد دوم، انتشارات طاها، سال ۱۳۶۵٫
۱۳- قانون روابط موجر و مستأجر، سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲٫
۱۴- قانون مدنی، تدوین جهانگیر منصور، نشر دوران، ۱۳۸۰٫
فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره
در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه‌ای وارد نمی‌شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می‌تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه‌ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:
قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی‌ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه‌ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی‌کند.
گفتار اول:
در باب اجاره:
به موجب ماده: ۴۶۶ ق.م: «اجاره عقدی‌ست که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»
مادة ۴۶۷ ق.م: مورد اجاره ممکن‌ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
اجاره عقدی‌ست لازم و طرفین آن موجر (مالک) مستأجر (اجاره کننده) می‌باشند. اجاره می‌تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینکه وسیله‌ای را اجاره کنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، که البته امروزه خود انسان را اجاره نمی‌کنند بلکه منفعتی که از فکر کار و خدمت او بر‌می‌آید را اجاره می‌کنند. در این تحقیق در مورد اجارة ملک صحبت شده چه بصورت مسکونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه‌ای برای تحقیق است چرا که در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می‌کنیم که یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.
الف: خصوصیات قرارداد اجاره:
۱- تعریف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اینست که شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان کرایه یا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»[۱]
در قانون تعدیل مال‌الاجاره مصوب ۱۳۱۷ و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف‌نظر گردیده که اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درک می‌کند و به احتمال زیاد علت این بوده است که قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالک و مستأجر عقد اجاره را تعریف کرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.
قانون مدنی ایرانی در ماده ۴۶۶ اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد، تا از منافع آنها استفاده کند، البته مستأجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی‌کند بلکه در مقابل متعهد می‌شود مالی را که معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی که مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می‌پردازد ممکن‌ست یکجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال‌الاجاره یا اجاره‌بها می‌نامند.
اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر می‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی «عین مستأجره» نامیده می‌شود حال که معلوم شد اجاره قراردادی‌ست که بین موجر و مستأجر منعقد می‌گردد، باید طرفین قرارداد واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند این عقد را بوجود آورند. از جمله این شرایط اینست که موجر و مستأجر اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند و اگر این اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.
بنابراین اگر کسی عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبی را که بیان می‌کند از روی شعور و تصمیم صحیح نیست نمی‌تواند موجر یا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گیرد آن عقد بوجود نمی‌آید و اگر سند اجاره‌ای را مجنون در حال داشتن جنون امضاء کرده باشد آن سند اعتباری ندارد و اثری از نظر حقوقی بر آن بار نمی‌شود.
شخص نابالغ یعنی صغیر و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگیرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغیر یا طفل یا نابالغ به کسی گفته می‌شود که به سن معینی که سن بلوغ نامیده می‌شود، نرسیده باشد که این سن در حال حاضر در دختر ۹ سال تمام قمری و در پسر ۱۵ سال تمام قمری‌ست.
اشخاص غیر رشید یعنی کسانی که عقل مالی آنها بطور کامل رشد نکرده است اگر چه صغیر نباشند نمی‌توانند بدون اجازة ولی یعنی پدر و جد پدری یا قیم (در صورت نبودن پدر یا جد پدری) طرف عقد اجاره قرار بگیرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد کنند این عقد درست نیست. یعنی اگر پدر و جد پدری یا قیم با این عقد موافق باشند و اجازه بدهند این اجاره صحیح است. و اگر با آن مخالفت کنند این عقد باطل خواهد بود.
۲- پس از آنکه عقد اجاره بطور صحیح واقع شد مستأجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود. به عبارت دیگر همانطور که موجر مالک عین مورد اجاره است، مستأجر مالک منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود می‌تواند در مدتی که مورد اجاره در اجارة او هست آن را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره اول بین او و موجر شرط شده باشد که حق ندارد آن را به دیگری اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشکلی نیست زیرا به راحتی می‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد.
[۱] . اسدلله امامی، حقوق مالک و مستأجر ص ۳۱، انتشارات راهنما چاپ اول- ۱۳۶۴
مقاله انتقال عین مستأجر در حقوق ایران
